Widmo kary i kłopotliwe zapisy

Pod koniec kwietnia weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Jak zaznacza Marek Niczyporuk, radca prawny z Kancelarii Ars AEQUI, wprowadzono przepis, który pozwala karać za brak posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej na zasadzie odpowiedzialności za wykroczenie. Wcześniej istniał obowiązek sporządzania tego dokumentu, ale prawo nie przewidywało sankcji za jego nieprzestrzeganie. Natomiast w przestrzeni publicznej coraz częściej pojawiają się informacje o problemach. Notariusze przy np. sprzedaży miejsca parkingowego w wielostanowiskowej hali garażowej wymagają od sprzedającego okazania ww. dokumentu. W przypadku braku żądają podpisania oświadczenia i pouczają o grożącej grzywnie. Z kolei podmioty uprawione do wystawiania ww. świadectwa odmawiają jego sporządzenia. Rodzi się więc pytanie, czy żądanie notariuszy jest uprawione.

– Notariusze jak najbardziej postępują zgodnie z prawem i wykonują nałożone na nich ustawowe obowiązki. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków, właściciel budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Ono jest obowiązkowe przy sprzedaży budynków lub ich części, przy czym częścią jest w szczególności lokal mieszkalny lub użytkowy – komentuje Szymon Kołodziej z Krajowej Rady Notarialnej (KRN).

Do sprawy odniosło się też Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), które stwierdza, że ocena przywołanej sytuacji nie jest jednoznaczna i powinna być każdorazowo rozpatrywana indywidualnie. Należy rozróżnić sytuację indywidualnych garaży i zabudowanych boksów oraz indywidualnych miejsc parkingowych, których jedynym wydzieleniem z przestrzeni hali garażowej jest linia namalowana farbą na posadzce obiektu. Jak zaznacza resort, w kontekście obecnych przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków ww. świadectwo sporządza się dla budynku lub jego części. Miejsce parkingowe nie spełnia definicji części budynku określonej w art. 2 pkt. 2 ustawy (zespół pomieszczeń). W takim przypadku sprzedaż miejsca parkingowego nie powinna pociągać za sobą obligatoryjności sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej części budynku.

– Absolutnie nie zgadzam się z opinią resortu. Sprzedaż miejsca garażowego w hali jest pojęciem kolokwialnym. Natomiast w rozumieniu ścisłym i prawnym, w ramach takiej umowy, dochodzi do sprzedaży udziału w budynku jedynie wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca garażowego. Kupujący nie staje się właścicielem miejsca, a udziału w budynku. Prawo do zajmowania konkretnej przestrzeni wynika jedynie z osobnej umowy współwłaścicieli o sposobie korzystania z rzeczy, jaką jest cały budynek – podkreśla Łukasz Kułaga, radca prawny z Kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni.

Konieczność i wyłączenia

MRiT zaznacza, że w świetle przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, nie ma znaczenia czy hala garażowa jest wpisana do Księgi Wieczystej jako całość z budynkiem lub jako odrębna niemieszkalna nieruchomość. Mecenas Kułaga zgadza się z tym poglądem. Ekspert też dodaje, że w jednym przypadku hala garażowa jest osobnym budynkiem, a w drugim – częścią budynku. W każdej z tych sytuacji umowa sprzedaży będzie dotyczyć zatem udziału w budynku. Wiąże się to, co do zasady, z koniecznością zapewnienia świadectwa charakterystyki energetycznej.

– Wystawienie świadectwa dotyczy nieruchomości, które do swojego funkcjonowania zużywają energię – czy to elektryczną, czy też cieplną. Obowiązek ten dotyczy każdej wyodrębnionej części budynku. Nie ma konieczności wystawiania świadectwa dla stanowisk postojowych w garażach wielostanowiskowych nieogrzewanych. Koszty utrzymania zawarte powinny być w świadectwie dla całego budynku – informuje inż. Jacek Latała z firmy Atlas Budownictwo – Pracownia Inżynierska.

Z kolei Szymon Kołodziej zwraca uwagę na wyłączenia od obowiązku zapewnienia przez właściciela sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. One zawarte są w art. 3 ust. 4 ustawy, gdzie wprost nie wymieniono wyłączenia lokali stanowiących garaż wielostanowiskowy. Wskazano jedynie, że wyłączeniu podlegają budynki przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, bez instalacji oświetlenia wbudowanego.

– Przepis o wyłączeniach odnosi się tylko do budynków, a nie ich części. Nie jest uprawnione jednoznaczne stwierdzenie, że lokal garażowy niewyposażony w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego, podlega wyłączeniu z obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej – dodaje radca prawny Niczyporuk.

Natomiast według ekspertów z firmy Audytomat.com, ustawa jest na tyle nieprecyzyjna, że miejsce postojowe w hali garażowej ciężko podciągnąć pod budynek zwolniony z tego obowiązku. Dodatkowo miejsce postojowe najczęściej nie ma ścian wydzielających, więc wyznaczanie zapotrzebowania energetycznego jest niemożliwe do wykonania według obowiązującej metodologii. Ponadto wskazują, że ministerstwo opublikowało wyjaśnienia tych kwestii w formie odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania. Jednak dalej część notariuszy informuje, że dla miejsca postojowego konieczne jest przekazanie świadectwa charakterystyki. Tłumaczą oni, że zbiór pytań i odpowiedzi na stronie ministerstwa nie stanowi prawa, a ponadto jest sprzeczny z ustawą.

– Przepisy regulujące obowiązki związane ze sporządzaniem i przekazywaniem świadectw charakterystyki energetycznej funkcjonują w polskim porządku prawnym już od niemal piętnastu lat. Od 2015 roku w ustawie z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków. Wcześniej, bo od 2009 roku, obowiązek ten funkcjonował w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Wydaje się zatem, że to wystarczający czas, na ukształtowanie „linii orzeczniczej” w tej kwestii – podkreśla Ministerstwo Rozwoju i Technologii.

Potrzeba doprecyzowania przepisów

Jak zaznacza inż. Łukasz Wojtalewicz z firmy Certyfikat Energetyczny 24, jeśli miejsca parkingowe staną się częścią budynku w rozumieniu centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków i przepisów, to wówczas zacznie wystawiać stosowne świadectwa. Obecnie działa na postawie regulacji, które nie są doprecyzowane i wymagają uzupełnienia. A gdy ewentualnie zmieni się prawo, to prawdopodobnie zwiększy się koszt wykonania dokumentu. Dla miejsca parkingowego, zazwyczaj podziemnego, są inne dane techniczne niż dla całego budynku.

– Nie ma sytuacji, w której nie wystawiamy świadectwa z wyboru. Nie wykonujemy usługi, jeśli ona nie jest konieczna. Często notariusze wymagają od naszych klientów świadectw w przypadkach, które nie dają możliwości ich wystawienia. Pouczamy wówczas z zakresu obowiązującego prawa i określamy dlaczego świadectwo nie jest możliwe do wykonania – opisuje inż. Latała.

Jak zaznacza Szymon Kołodziej, notariusz sporządzający umowę sprzedaży nie ocenia, czy świadectwo jest wymagane, czy też nie. Ma jedynie obowiązek odnotować w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. A w przypadku nieprzekazania – pouczyć podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Według rzecznika KRN, pouczenie notariusza nie przesądza jednak, czy świadectwo jest potrzebne, czy nie. W tym zakresie strony podejmują decyzję na podstawie obowiązujących przepisów w oparciu ewentualnie o opinię osób uprawnionych do sporządzenia takich świadectw.

– Moim zdaniem, notariusze nie są przygotowani ani uprawnieni do oceny, czy takie świadectwo w konkretnym przypadku jest konieczne. Zdaje się, że tak też rozumuje ustawodawca, który na notariuszy nałożył obowiązek pouczenia, a nie weryfikacji obowiązku – stwierdza radca prawny z Kancelarii Ars AEQUI.

Z kolei Łukasz Kułaga zaznacza, że brak przekazania świadectwa przez sprzedającego nie wiąże się z brakiem możliwości sprzedaży. Jednakże może skutkować obciążeniem sprzedającego grzywną przez właściwy organ państwowy. Analogicznej sankcji nie ma niestety w przypadku braku zapewnienia lub przekazania dokumentu przez zarządcę współwłaścicielowi. Zdaniem eksperta, teoretycznie można byłoby domagać się wydania takiego świadectwa na drodze cywilnoprawnej. Jednak koszt i czas trwania takiego postępowania jest nieadekwatny do kosztu sporządzenia świadectwa samemu lub zapłaty ewentualnej grzywny.

Winne przepisy czy system informatyczny?

W przestrzeni publicznej pojawiają się też informacje o problemach technicznych. Jak zaznacza Jacek Latała, system MRiT na ogół działa normalnie, ale miewa zadyszki. Z kolei od 28 kwietnia, przez ok. tydzień, zupełnie się zatrzymał z uwagi na ogromne natężenie ruchu. Eksperci firmy Audytomat.com podkreślają, że przez kilka pierwszych dni maja audytorzy nie byli w stanie wgrywać swoich świadectw w centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków. To obowiązkowa czynność, bez niej świadectwo nie jest ważne. Sytuacja poprawiła się. Jednak czasami występują jeszcze przejściowe awarie i prace serwisowe, które uniemożliwiają wgrywanie świadectw do centralnego rejestru.

– Problem ze świadectwami charakterystyki energetycznej dla hal garażowych jest powszechnie znany. Nie dotyczy on jednak, jak mi się wydaje, przepisów, a programu informatycznego. Tak wynika z informacji przekazanych przez przedstawicieli deweloperów, którzy zetknęli się z odmową sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla hal garażowych ze względu na brak odpowiedniej funkcjonalności systemu informatycznego – zaznacza Maciej Celichowski, rzecznik prasowy Izby Notarialnej w Poznaniu.

Według Szymona Kołodzieja z Krajowej Rady Notarialnej, osoby posiadające uprawnienia do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej powinny ocenić na tle obowiązujących przepisów, czy określony obiekt w ogóle wymaga sporządzenia świadectwa. Funkcjonalność systemu elektronicznego Ministerstwa Rozwoju i Technologii nie ma tutaj nic do rzeczy. To nie on decyduje, czy świadectwo jest potrzebne, ale obowiązujące przepisy prawa.

– Przed 2023 rokiem do MRiT nie wpływały jakiekolwiek wątpliwości interpretacyjne w przedmiotowym zakresie ustawy. Wejście w życie nowelizacji nastąpiło niedawno – 28 kwietnia br. Ministerstwo bierze pod uwagę pojawiające się pytania dotyczące aktualnego stanu prawnego. W razie faktycznie zidentyfikowanej potrzeby – podczas kolejnej nowelizacji – podejmie działania zmierzające do doprecyzowania wątpliwych kwestii. W tym momencie nie trwają żadne oficjalne prace w zakresie ustawy – podsumowuje resort.